Tuesday, August 09, 2011

Cara-cara membeli hartanah lelong


Ramai masih tertanya-tanya macamana untuk membeli hartanah melalui lelongan. Sebenarnya prosedur adalah jelas melalui brochure yang telah dikeluarkan oleh pihak pelelong. Namun, aku faham, ramai yang bertanyakan ini adalah untuk lebih jelas dan meyakinkan memandangkan hal ini merupakan keputusan yang besar dalam hidup. Baiklah aku cuba huraikan sebaik boleh mengenai perkara ini.

1. Kenal pasti cash flow anda - Hal ini penting untuk memastikan anda tidak akan mempunyai masalah dikemudian hari. Sila pastikan anda mempunyai kesihatan kewangan yang bagus terutamanya untuk memohon pinjaman dari pihak bank. Cara paling senang ialah pergi ke bank dan jumpa pegawai loan perumahan untuk mengirakan berapa loan rumah yang anda mampu ambil. Harus diingat anda juga harus mempunyai cash sekurang-kurangnya rm15k untuk tahap selamat bagi sebuah apartment bernilai rm60k. Kenapa rm15k?

2. Cari listing - Setelah kenalpasti cash flow anda, sila lah buat budget mengenai berapa harga hartanah yang anda mampu beli. Kemudian dapatkan senarai pelelong. Cara mudah dan cepat ialah melalui internet. Di sebelah kanan blog ini terdapat beberapa list pelelong yang agak terkenal di Malaysia.

3. Kenalpasti hartanah anda - Terdapat beratus-ratus, malah beribu-ribu hartanah yang dilelong pada setiap bulan. Sila buat penapisan/screening yang sebetul-betulnya. Study lah. Ambil masa kat sini. Lama sikit pun tak apa. Jangan buat silap selepas membeli. Sebelum membeli dapatkan seberapa banyak ilmu mengenai hartanah yang hendak dibeli itu. Jangan risau akan terlepas unit tersebut kerana masih ada beribu-ribu unit untuk dilelong pada masa hadapan. Sila buat kenal pasti sekurang-kurangnya 5 unit untuk dilawati. Lagi banyak lagi bagus. Disini biasanya anda akan hadapi kesukaran untuk memfailkan maklumat hartanah itu. Sila gunakan borang yang saya sediakan ini bagi memudahkan urusan untuk mencatatkan maklumat hartanah tersebut

4. Melawat unit hartanah yang dikenal pasti - Sila turun padang untuk mengenalpasti unit tersebut secara fizikal. Jangan hanya melihat pada gambar. Sediakan kertas/borang untuk mencatat apa sahaja mengenai unit hartanah tersebut. Sekiranya unit tersebut dihuni, jangan segan atau malu untuk ketuk pintu dan bertanyakan mengenai lelongan ini. Sila bertanyakan dengan sopan. Anda berkemungkinan berpeluang untuk melihat bahagian dalam unit tersebut. Bila dah sembang tu boleh tanya status setelah unit dijual. Adakah penghuni setuju untuk keluar atau macamana? Boleh juga bertanyakan hal-hal lain macam contoh berapa bil maintenance tertunggak?berapa cukai pintu tertunggak? bil api? bil air? bil pembentungan?
Sekiranya tiada orang tinggal kat situ, sila bertanyakan jiran sebelah atau siapa sahaja yang lalu lalang kat situ. Kalau tak kunci sila lah masuk tp jangan usik apa2 kerana ianya bukan hak anda! hormati hak orang lain. Cuba dapatkan maklumat mengenai unit tersebut dengan melihat post box mengenai bil-bil tertunggak itu. Dan jangan lupa cuba buat anggaran harga pembaikan yang perlu dilakukan.

5. Dapatkan maklumat pengesahan - Bila dah puas hati secara fizikal mengenai hartanah tersebut, sila buat semakan mengenai unit tersebut dengan pihak pelelong. Tanyakan berapa harga market, sudah berapa kali lelong, maintenance tertunggak bank cover ke tak. Kemudian dapatkan maklumat dari pejabat tanah mengenai Kaveat (yang ni susah sikit nak dapat kena rajin cari kontek number pejabat tanah yang terlibat tu lah) boleh tnyakan juga berapa cukai pintu/cukai tanah yang tertunggak.

6. Buat perbandingan - Sila buat perbandingan bagi semua hartanah yang telah disemak itu. Paling senang ialah dengan membandingkan ROI. Cuba dapatkan ROI yang paling tinggi. ROI asas ialah 8% dan sekiranya semua ROI itu kurang dari 8%. Lupakan saja, baik letak saja duit tu di ASB xpayah pening kepala.

7. Sediakan dokumen yang berkaitan - Dokumen yang diperlukan ialah seperti yang tertera oleh pelelong. Biasanya ialah salinan Kad Pengenalan dan bank draft atas nama bank pelelong (10%/5% dari harga reserve bergantung kepada pelelong). Kalau tak sempat untuk buat bank draft, wang tunai juga diterima.

8. Hadir ke acara lelongan - Sila hadir pada masa acara lelongan diadakan. Sila daftar kalau boleh pada 10 minit sebelum lelongan bermula. Semasa daftar, anda dikehendaki menyerahkan dokumen yang diperlukan. Daftar secepat mungkin, elakkan dari diperhatikan orang. Cakap perlahan-lahan. Kemudian, sila jangan bercakap dengan sesiapa yang tidak dikenali di sekeliling walau apa pun berlaku. Kalau ada org tegur just senyum dan diam. Setelah daftar, anda akan diberikan satu nombor giliran yang akan digunakan untuk membida. Kemudian, cuba jauhkan diri dari sesiapa yang tidak dikenali untuk mengelakkan dari ditegur.
Sebelum acara lelongan berjalan, sila tetapkan dalam hati berapa jumlah yang akan dibida berdasarkan pengiraan yang telah dilakukan. Jangan cuba ubah fikiran.
Semasa acara lelongan sedang dijalankan, tunggu nombor giliran anda dipanggil. Anda akan bernasib baik sekiranya tiada pembida lain dan anda akan mendapat harga reserve. Sekiranya ada pembida lain anda harus melawan pembida tersebut sehinggalah sampai ke limit yang anda telah tetapkan. Angkat tangan dengan cepat selagi tidak sampai limit anda. Jangan sesekali nampak tak konfiden. Dan yang penting jangan lebih dari limit anda. Jangan emosional. Jangan termakan pujuk rayu pelelong. Kalah tak apa, masih ada beribu-ribu unit menanti untuk dilelong. Anda tidak rugi apa-apa.

9. Urusan setelah selesai lelongan - Sekiranya anda tidak memenangi unit tersebut, dapatkan semula wang draft anda. Disini anda tidak akan di kenakan apa-apa caj. Sekiranya anda memenangi unit itu, anda akan dikenakan bayaran (biasanya rm100) untuk processing fees. Dan anda juga dikehendaki membayar 5%/10% dari perbezaan harga lelong yang telah anda bida tadi (contohnya kenaikan rm10k, maka anda dikehendaki membayar rm250/rm500 utk 5%/10%, respectively) kemudian anda diberikan tempoh selama 90/120 hari untuk menyelesaikan segala pembayaran kepada pihak pelelong. Disini anda dikehendaki memohon pinjaman dari pihak bank dan juga melantik peguam anda bagi menguruskan segala dokumen yang berkaitan.

Setakat ini yang boleh dikongsi dan artikel ini akan di update dari semasa ke semasa.

No comments:

Post a Comment