Wednesday, August 10, 2011

Apakah kos yang terlibat dalam pembelian hartanah lelong


Dalam kes ini penerangan akan dibuat melalui kes studi

Untuk hartanah bernilai rm60k, jumlah duit tunai selamat yang diperlukan ialah sebanyak rm15k. Kenapa rm15k?
Katakanlah kita memenangi hartanah tersebut pada reserve price (rm60k) tanpa sebarang kenaikan harga:
Downpayment = rm6,000
Lawyer untuk urusan tukar nama ~ rm2,000
Lawyer untuk urusan loan bank ~ rm2,000
Panel penilai harga rumah (evaluer) ~ rm 500
Pembaikian (cat, lampu, kipas, tombol, wiring, piping) ~ rm1,000
Bil Tertunggak (maintenance, api, air, cukai pintu/cukai tanah, pembentungan ) ~ rm3,000
Permasangan meter ( api dan air) ~ rm1,000
Pemasangan grill ~ rm200 ~rm1,000

Maka jumlahnya lebih kurang ~rm15,000. Kadar diatas ialah berdasarkan pengalaman yang biasa aku jumpa dan alami. Aku tak pasti kalau kes orang lain macam mana. Untuk makluman, biasanya rumah yang dilelong ialah kerana pemilik tidak mampu untuk membayar ansuran bulanan. Sekiranya ansuran bulanan (pembayaran yang paling penting) pun dia tak mampu bayar, macamana pula dengan maintenance, cukai pintu dan sebagainya. Harus diingat biasanya pemilik merupakan orang yang mempunyai masalah kewangan dan jangan berharap sangat segala bil lain beliau telah jelaskan. Peratusannya amatlah rendah. Hati-hati lah.

Tuesday, August 09, 2011

Cara-cara membeli hartanah lelong


Ramai masih tertanya-tanya macamana untuk membeli hartanah melalui lelongan. Sebenarnya prosedur adalah jelas melalui brochure yang telah dikeluarkan oleh pihak pelelong. Namun, aku faham, ramai yang bertanyakan ini adalah untuk lebih jelas dan meyakinkan memandangkan hal ini merupakan keputusan yang besar dalam hidup. Baiklah aku cuba huraikan sebaik boleh mengenai perkara ini.

1. Kenal pasti cash flow anda - Hal ini penting untuk memastikan anda tidak akan mempunyai masalah dikemudian hari. Sila pastikan anda mempunyai kesihatan kewangan yang bagus terutamanya untuk memohon pinjaman dari pihak bank. Cara paling senang ialah pergi ke bank dan jumpa pegawai loan perumahan untuk mengirakan berapa loan rumah yang anda mampu ambil. Harus diingat anda juga harus mempunyai cash sekurang-kurangnya rm15k untuk tahap selamat bagi sebuah apartment bernilai rm60k. Kenapa rm15k?

2. Cari listing - Setelah kenalpasti cash flow anda, sila lah buat budget mengenai berapa harga hartanah yang anda mampu beli. Kemudian dapatkan senarai pelelong. Cara mudah dan cepat ialah melalui internet. Di sebelah kanan blog ini terdapat beberapa list pelelong yang agak terkenal di Malaysia.

3. Kenalpasti hartanah anda - Terdapat beratus-ratus, malah beribu-ribu hartanah yang dilelong pada setiap bulan. Sila buat penapisan/screening yang sebetul-betulnya. Study lah. Ambil masa kat sini. Lama sikit pun tak apa. Jangan buat silap selepas membeli. Sebelum membeli dapatkan seberapa banyak ilmu mengenai hartanah yang hendak dibeli itu. Jangan risau akan terlepas unit tersebut kerana masih ada beribu-ribu unit untuk dilelong pada masa hadapan. Sila buat kenal pasti sekurang-kurangnya 5 unit untuk dilawati. Lagi banyak lagi bagus. Disini biasanya anda akan hadapi kesukaran untuk memfailkan maklumat hartanah itu. Sila gunakan borang yang saya sediakan ini bagi memudahkan urusan untuk mencatatkan maklumat hartanah tersebut

4. Melawat unit hartanah yang dikenal pasti - Sila turun padang untuk mengenalpasti unit tersebut secara fizikal. Jangan hanya melihat pada gambar. Sediakan kertas/borang untuk mencatat apa sahaja mengenai unit hartanah tersebut. Sekiranya unit tersebut dihuni, jangan segan atau malu untuk ketuk pintu dan bertanyakan mengenai lelongan ini. Sila bertanyakan dengan sopan. Anda berkemungkinan berpeluang untuk melihat bahagian dalam unit tersebut. Bila dah sembang tu boleh tanya status setelah unit dijual. Adakah penghuni setuju untuk keluar atau macamana? Boleh juga bertanyakan hal-hal lain macam contoh berapa bil maintenance tertunggak?berapa cukai pintu tertunggak? bil api? bil air? bil pembentungan?
Sekiranya tiada orang tinggal kat situ, sila bertanyakan jiran sebelah atau siapa sahaja yang lalu lalang kat situ. Kalau tak kunci sila lah masuk tp jangan usik apa2 kerana ianya bukan hak anda! hormati hak orang lain. Cuba dapatkan maklumat mengenai unit tersebut dengan melihat post box mengenai bil-bil tertunggak itu. Dan jangan lupa cuba buat anggaran harga pembaikan yang perlu dilakukan.

5. Dapatkan maklumat pengesahan - Bila dah puas hati secara fizikal mengenai hartanah tersebut, sila buat semakan mengenai unit tersebut dengan pihak pelelong. Tanyakan berapa harga market, sudah berapa kali lelong, maintenance tertunggak bank cover ke tak. Kemudian dapatkan maklumat dari pejabat tanah mengenai Kaveat (yang ni susah sikit nak dapat kena rajin cari kontek number pejabat tanah yang terlibat tu lah) boleh tnyakan juga berapa cukai pintu/cukai tanah yang tertunggak.

6. Buat perbandingan - Sila buat perbandingan bagi semua hartanah yang telah disemak itu. Paling senang ialah dengan membandingkan ROI. Cuba dapatkan ROI yang paling tinggi. ROI asas ialah 8% dan sekiranya semua ROI itu kurang dari 8%. Lupakan saja, baik letak saja duit tu di ASB xpayah pening kepala.

7. Sediakan dokumen yang berkaitan - Dokumen yang diperlukan ialah seperti yang tertera oleh pelelong. Biasanya ialah salinan Kad Pengenalan dan bank draft atas nama bank pelelong (10%/5% dari harga reserve bergantung kepada pelelong). Kalau tak sempat untuk buat bank draft, wang tunai juga diterima.

8. Hadir ke acara lelongan - Sila hadir pada masa acara lelongan diadakan. Sila daftar kalau boleh pada 10 minit sebelum lelongan bermula. Semasa daftar, anda dikehendaki menyerahkan dokumen yang diperlukan. Daftar secepat mungkin, elakkan dari diperhatikan orang. Cakap perlahan-lahan. Kemudian, sila jangan bercakap dengan sesiapa yang tidak dikenali di sekeliling walau apa pun berlaku. Kalau ada org tegur just senyum dan diam. Setelah daftar, anda akan diberikan satu nombor giliran yang akan digunakan untuk membida. Kemudian, cuba jauhkan diri dari sesiapa yang tidak dikenali untuk mengelakkan dari ditegur.
Sebelum acara lelongan berjalan, sila tetapkan dalam hati berapa jumlah yang akan dibida berdasarkan pengiraan yang telah dilakukan. Jangan cuba ubah fikiran.
Semasa acara lelongan sedang dijalankan, tunggu nombor giliran anda dipanggil. Anda akan bernasib baik sekiranya tiada pembida lain dan anda akan mendapat harga reserve. Sekiranya ada pembida lain anda harus melawan pembida tersebut sehinggalah sampai ke limit yang anda telah tetapkan. Angkat tangan dengan cepat selagi tidak sampai limit anda. Jangan sesekali nampak tak konfiden. Dan yang penting jangan lebih dari limit anda. Jangan emosional. Jangan termakan pujuk rayu pelelong. Kalah tak apa, masih ada beribu-ribu unit menanti untuk dilelong. Anda tidak rugi apa-apa.

9. Urusan setelah selesai lelongan - Sekiranya anda tidak memenangi unit tersebut, dapatkan semula wang draft anda. Disini anda tidak akan di kenakan apa-apa caj. Sekiranya anda memenangi unit itu, anda akan dikenakan bayaran (biasanya rm100) untuk processing fees. Dan anda juga dikehendaki membayar 5%/10% dari perbezaan harga lelong yang telah anda bida tadi (contohnya kenaikan rm10k, maka anda dikehendaki membayar rm250/rm500 utk 5%/10%, respectively) kemudian anda diberikan tempoh selama 90/120 hari untuk menyelesaikan segala pembayaran kepada pihak pelelong. Disini anda dikehendaki memohon pinjaman dari pihak bank dan juga melantik peguam anda bagi menguruskan segala dokumen yang berkaitan.

Setakat ini yang boleh dikongsi dan artikel ini akan di update dari semasa ke semasa.

Tuesday, August 02, 2011

Mengapa melabur dalam hartanah


Tidak semua orang berminat untuk melabur dalam hartanah. Masing-masing ada minat tersendiri. Namun bagi aku, aku amat menyukai hartanah atas beberapa sebab yang aku nak huraikan kat bawah ni.

1. Keuntungan semasa beli - Dalam hartanah, amat mudah bagi kita untuk mendapatkan harga di bawah harga pasaran. Kebanyakan rumah dijual dibawah harga pasaran kerana isu kompetetif. Penjual berlumba-lumba untuk mendapatkan pembeli bagi mendapatkan duit dan terpaksa menurunkan sedikit harga rumah berbanding harga pasaran. Yang paling seronok bila kita terjumpa penjual terdesak yang memerlukan wang dengan kadar yang segera. Dan yang paling mudah ialah dengan membeli hartanah di dalam acara lelongan. Buat homework sikit dan kalau sesuai boleh terus beli.

2. Keuntungan semasa memegang hak/Sewa - Sepanjang tempoh kita berhak keatas hartanah tersebut, kita boleh mengutip hasil dari sewaan. Cuba letakkan harga yang sama dengan pasaran sekitar dan tidak perlu untuk letak harga yang murah bagi menarik perhatian penyewa. Ianya penting untuk memastikan harga pasaran hartanah kita akan terus melonjak. Kalau berani, letakkan sewa lebih sedikit dari harga pasaran. Yang penting bukan harga tapi attitude penyewa berkenaan. Kalau penyewa bermasalah, harga murah pun dia akan sentiasa ada masalah dengan pembayarannya. Elakkan dari peyewa bermasalah.

3. Insurans - Sepanjang kita memegang hak bagi sesuatu hartanah dan sekiranya kita membuat loan dgn pihak bank, pastikan kita mengambil MRTA yang bertindak sebagai insurans sekiranya kita mengalami musibah yang menyebabkan cacat kekal ataupun kematian. Cuba bayangkan kita mempunyai 20 hartanah yg mana hutang masih belum dijelaskan, tiba-tiba kita ditimpa kemalangan yang menyebabkan kita tidak dapat bekerja lagi dan hilang pendapatan utama. Setidak-tidaknya kita akan dapat hartanah tersebut secara percuma dan paling kurang masih boleh menampung keperluan kita selepas itu.

4. Keuntungan semasa jual - Kebanyakan harga hartanah akan meningkat tahun demi tahun bergantung kepada lokasi dan keadaan. Pada masa yang sama hutang kita dengan pihak bank juga dah berkurang. Hutang tu pun dibayar menggunakan duit penyewa dan bukannya duit kita sendiri. Rata-rata penjual rumah akan memperolehi duit yang banyak sekiranya dapat menjual hartanah mereka. Ianya terbalik dan amat salah sekiranya kita menyamakan proses penjualan rumah dengan penjualan kereta yang kita dah maklum dan redha dengan susut nilai nya..

5. Jumlah modal yang tidak banyak - Untuk pembelian rumah, kita hanya perlukan 10% dari harga unit tersebut ditambah dengan kos lain-lain termasuk khidmat guaman, jurunilai, baikpulih dan sebagainya. Namun ianya masih kecil kalau nak dibandingkan dengan harga sebenar yang kita dapat manfaatkan. Disini, ramai yang menghuraikan dari segi konsep laverage. Secara purata, untuk sebuah rumah bernilai rm100K, tahap cash selamat yang diperlukan ialah sekurang-kurangnya rm20k.

6. Boleh kawa - Keuntungan pelaburan hartanah tersebut sepenuhnya dikawal oleh kita. Kita lah yang menentukan harga sewa dan harga jual. Tidak seperti pelaburan lain yang kita menyerahkan sepenuhnya untuk diurus oleh individu tertentu yang diluar dari kawalan kita.

7. Pasif income yang baik - Ianya merupakan pasif income yang tidak banyak memerlukan masa kita untuk menjaganya. Kita tidak perlu turun untuk melawat unit kita setiap hari seperti perniagaan lain. Paling teruk pun masa proses pertukaran penyewa. Yang lain rata-ratanya tuan rumah hanya perlu menghantar satu msg untuk follow up duit sewa pada setiap hujung bulan.

8. Fizikal - Pelaburan hartanah merupakan satu-satunya pelaburan yang boleh menyediakan kita tempat berteduh. Masih belum ada pelaburan lain yang membenarkan kita masuk untuk berteduh didalamnya.

9. Turun temurun - Kebanyakan orang kaya ialah hasil dari pelaburan hartanah sejak turun temurun. Tidak kira apa pekerjaan orang kaya berkenaan beliau tidak lari dari memiliki hartanah yang menyebabkan beliau terus kaya. Dan selagi ada orang, selagi itulah hartanah akan ada permintaan.

10. Mudah dan cepat - contohnya bila kita membeli hartanah lelong, kita boleh terus ambil alih once kita menang lelongan tersebut. Pagi ini kita menang, pagi tu juga kita boleh pergi uruskan rumah berkenaan. (Kalau ikutkan law, tak boleh sebab ianya masih milik bank, tapi mana ada bank nak sewakan unit tersebut bila kita dh menang). Terus boleh kutip sewa dan deposit. Bulan depan dapat dut lg dan seterusnya sampai ke bila2.

11. Sosial - Dari segi sosial, ianya melatih kita untuk bersosial dan bergaul dengan sesiapa sahaja yang kita tidak pernah kenal. Tidak mustahil suatu hari kita akan menjadi kawan baik kepada hartawan hartanah pada memandangkan kita mempunyai hobi yang sama. Mana tahu ada anak hartawan tersebut mahu sewa unit kita. Semua ini membuka peluang untuk kita. Kita juga dapat menambahkan pengetahuan mengenai hartanah-hartanah tertentu. Menerusi kajian kita, semestinya kita akan tahu selok belok mengenai hartanah tersebut dan boleh menceritakan kepada orang lain di kemudian hari.